Đất hỗn hợp là gì? Người đầu tư có được mua bán, chuyển nhượng hay xây dựng trên đất hỗn hợp hay không? Đây là những vấn đề được rất nhiều người sử dụng đất quan tâm và đặt ra cũng như gửi câu hỏi về cho Gia An Property. Gia An sẽ cùng với các nhà đầu tư tìm hiểu qua bài viết dưới đây để được giải đáp một cách đầy đủ, chi tiết nhất!
Khái niệm đất hỗn hợp là gì?
Nếu những ai làm việc trong ngành xây dựng hoặc kinh doanh bất động sản, thì khái niệm đất hỗn hợp sẽ không xa lạ gì ? Tuy nhiên không phải ai cũng nắm và hiểu hết về loại đất hỗn hợp này, do đó với nhiều người đây vẫn là loại đất mới mẻ.Theo như quy định trong luật bất động sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp là gì? Liệu chúng ta có được xây nhà trên đất hỗn hợp hay không?
Đất hỗn hợp hay còn được gọi công trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việc sản xuất, kinh doanh dịch vụ… Tất cả đều có chung mục đích đó là phục vụ cho đời sống, nhu cầu của con người.
Quy hoạch đất hỗn hợp như thế nào?
Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác. Việc quy hoạch đất sẽ giúp tạo nên môi trường sống thích hợp cho người dân. Chưa hết, nó còn đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia. Nó còn đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế hoặc xác định chức năng xây dựng, phát triển khu đất.Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.
Bạn có bao giờ tự hỏi chúng ta đang sử dụng bao gồm những loại đất nào ? Theo như quy định của luật Việt Nam, đất được chia thành 3 loại cụ thể đó là:
- Đất nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp
- Đất chưa sử dụng
So với 3 loại đất kể trên, đất hỗn hợp là loại đất riêng biệt, được xét vào diện quy hoạch. Việc quy hoạch đất hỗn hợp được xem là công tác phân bổ, xác định vùng đất theo từng quy mô sử dụng. Điều này hoàn toàn dựa trên nhu cầu, mục đích phát triển kinh tế quốc gia toàn năng. Tuy nhiên,trên thực tế hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.
Ý nghĩa của việc quy hoạch đất hỗn hợp ?
Sau khi chúng ta đã tìm hiểu khái niệm về đất hỗn hợp là gì ? Thì chắc hẳn các nhà đầu tư cũng đặt ra một điều quan tâm lớn đó chính là ý nghĩa của việc quy hoạch đất hỗn hợp như thế nào? Cùng với nguyên tắc trong quy hoạch xây dựng, đất hỗn hợp đóng vai trò tổ chức, định hướng mấu chốt quy tụ dân cư, không gian đô thị. Điều này giúp tạo nên một môi trường sống, phát triển toàn diện cho người dân. Bên cạnh đó, nó còn cam kết giá trị, lợi thế cho quốc gia và đáp ứng được đòi hỏi phát triển kinh tế, bảo vệ sự trong lành của môi trường.
Đất hỗn hợp vẫn được cấp phép xây dựng và giao dịch chuyển nhượng như các loại đất khác.
Giải đáp những câu hỏi thường gặp về đất hỗn hợp
Khi chưa rõ cũng như đã tìm hiểu về đất hỗn hợp. Sẽ có rất nhiều câu hỏi được đặt ra xoay quanh việc quy hoạch, sử dụng đất hỗn hợp. Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường được đặt ra về loại đất này cùng câu trả lời đầy đủ, chi tiết nhất.
-Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng hay không?
Đây chính là câu hỏi được đặt ra nhiều nhất của những người sử dụng đất. Trong thời gian gần đây, đất hỗn hợp ngày càng trở nên phổ biến và trở thành một vấn đề được nhiều người quan tâm. Đất hỗn hợp không có chức năng để ở nên việc cấp phép xây dựng vẫn chưa được thực hiện. nhiều khu vực nhà ở có sử dụng đất liên quan đến đất hỗn hợp đã tốn nhiều thời gian, công tác chuẩn bị trong việc cấp phép. Tuy nhiên, đến tháng 11/2008 Sở xây dựng đồng ý cấp phép cho đất hỗn hợp như sau:
- Khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp: Với khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị. Những khu vực này, Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở và địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
- Khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp: Với khu vực chỉ chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là xây dựng công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng… những trường hợp này không gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người dân thì sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Tuy nhiên, người dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp: Đối với các khu vực chiếm hơn 50% đất hỗn hợp có mục đích chính là xây dựng các công trình cao tầng, chung cư đi kèm với các tiện ích về dịch vụ, thương mại. Loại đất hỗn hợp này sẽ được chính quyền cấp phép để tiến hành xây dựng, thi công các tòa nhà, khu dân cư đáp ứng với mọi nhu cầu để ở và kinh doanh của người dân.
- Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất ở khác: Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như: Đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp Giấy phép xây dựng riêng lẻ
-Có được chuyển nhượng đất quy hoạch hỗn hợp hay không?
Đã có nhiều nhà đầu tư sau khi mua đất mới biết rằng mình sở hữu đất hỗn hợp. Khi chưa tìm hiểu rõ thì mọi người ai cũng sẽ lo lắng không biết đó là loại đất gì, có mua bán hay chuyển nhượng được hay không?
Theo điều 49 bộ luật đất đai năm 2013 quy định, đất nằm trong diện quy hoạch khi đã đưa ra kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất sẽ được toàn quyền quyết định đối với tài sản của đất. Trong đó có quyền được chuyển nhượng hoặc mua bán. Người sử dụng đất sẽ được cơ quan Nhà nước cấp thẩm quyền chuyển nhượng đất và thừa kế. Tuy nhiên, họ sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở, công trình hay trồng cây lăm năm. Không những vậy, đất hỗn hợp khi có đủ giấy tờ sổ đỏ thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi.
Trong trường hợp Nhà nước không điều chỉnh hay hủy bỏ việc điều chỉnh đất hỗn hợp mà không công bố đến người sử dụng. Chủ sở hữu tài sản sẽ bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2, Điều 49. Chính vì vậy, bạn phải xem xét thật kỹ điều luật này trước khi thực hiện mua hoặc chuyển nhượng đất hỗn hợp.
-Vậy có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp?
Đây cũng là câu hỏi được đặt ra nhiều xoay quanh vấn đề quy hoạch đất hỗn hợp. Trên thực tế, tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của mỗi người để quyết định xem có nên mua đất hỗn hợp không. Với đặc điểm của đất quy hoạch thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay, đất hỗn hợp có thể sử dụng để quy hoạch và vài ngày sau có thể được tháo dỡ.
Trên thị trường, đất hỗn hợp có giá rẻ hơn các loại đất khác khá nhiều do sự thiếu ổn định của chúng.
Theo sở quy hoạch – kiến trúc, đất hỗn hợp sẽ được sở giải quyết, đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của nhà nước hoặc chưa xác định được dự án đầu tư, chủ đầu tư. Trường hợp này, nếu bị thu hồi cũng sẽ được bồi thường theo đúng quy định về luật đền bù đất đai nếu như chủ sở hữu có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ. Quan trọng nhất đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Hiện nay, những mảnh đất hỗn hợp hiện được rao bán với mức giá rẻ so với các loại đất khác. Đất hỗn hợp dù chưa có quy định chính xác nhưng sẽ được Nhà nước đảm bảo quyền lợi trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi; chưa xác định dự án đầu tư và chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số quyết định vẫn còn gây ra những khó khăn cho người dân. Thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép vẫn rắc rối. Nhiều gia đình chưa được cấp Giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Bởi vậy, xét về lâu dài bạn cần tính toán thật kỹ có nên hay không mua đất hỗn hợp.
-Phải làm gì khi mua phải đất quy hoạch hỗn hợp?
Hiện nay, rất nhiều người dân đang lo lắng khi gặp phải đất quy hoạch hỗn hợp. Nhất là khi việc xây dựng chưa được chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình tạm. Sau khi hoàn tất xây dựng, đất có thể bị thu hồi mà không được hoàn công. Chính vì thế, nhiều người dân thường đặt ra câu hỏi phải làm gì khi mua phải đất quy hoạch hỗn hợp?
Thực tế hiện nay, công tác quy hoạch đất chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân trong những khu vực đất quy hoạch hỗn hợp nên nếu bạn có dự định mua đất để đầu tư hoặc xây nhà ở trong nội thành thì cần phải xem xét quy hoạch phần đất. Từ đó, việc lên kế hoạch mua và sử dụng đất thích hợp sẽ hiệu quả hơn.
-Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi hay không?
Để trả lời vấn đề này, bạn cần căn cứ vào điều 75 Luật đất đai năm 2013, quy định về việc bồi thường đất đai trước khi bị thu hồi. Theo đó:
- Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền đất hàng năm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật, trừ trường hợp chưa được cấp giấy sẽ không nhận được bồi thường.
- Như vậy, người sở hữu đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ sẽ được bồi thường theo quy định khi đất bị thu hồi.
Thông qua bài viết trên, các khách hàng đã có thể trả lời được câu hỏi “đất hỗn hợp là gì” một cách đầy đủ, đồng thời nắm rõ các điều khoản, quy định về quyền sử dụng đất, quy hoạch, … Hy vọng những thông tin trên phần nào hỗ trợ, giải đáp các thắc mắc của bạn một cách đầy đủ, chi tiết nhất! Để được hỗ trợ thêm các thông tin, giải đáp các thắc mắc hoặc tư vấn về các dự án bất động sản, các khách hàng vui lòng liên hệ với Gia An Property thông qua phần mô tả bên dưới nhé. Chúc các khách hàng luôn thành công và gặp nhiều may mắn.